昆明市物业管理办法【美高梅娱乐场网站】

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发文单位:云南省昆明市人民政府

发文标题:物业管理条例(2007年修订)

发布日期:2015-12-18

发文单位:中华人民共和国国务院

生效日期:2016-2-1

文号:中华人民共和国国务院令第504号

  第一章 总 则

发布日期:2007-8-26

  第一条
为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。

执行日期:2007-8-26

  第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

生效日期:1900-1-1

  第三条
本办法所称物业管理,是指业主选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  现公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》,自2007年10月1日起施行。

  第四条
市住房城乡建设行政管理部门负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。

  总 理  温家宝
二○○七年八月二十六日

  各县(市)区、昆明国家高新技术产业开发区、昆明滇池国家旅游度假区、昆明国家经济技术开发区、昆明阳宗海风景名胜区、昆明倘甸产业园区和昆明轿子山旅游开发区管委会住房城乡建设行政管理部门负责辖区内物业管理活动的监督和管理工作。

国务院关于修改《物业管理条例》的决定

  街道办事处、乡(镇)人民政府会同所在地住房城乡建设行政管理部门,指导和协助本辖区内物业项目的业主依法成立业主大会和选举产生业主委员会,指导和监督业主大会、业主委员会开展活动,依法履行职责。

  根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,国务院决定对《物业管理条例》作如下修改:

  第五条
市物业管理行业协会应当加强内部建设、自律管理,协助住房城乡建设行政管理部门做好物业管理工作及矛盾纠纷的协调和处理,促进物业管理行业规范和谐发展。

  一、将第十条第一款修改为:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

  第六条
街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立所在地住房城乡建设、公安、民政、司法、居民委员会、物业管理行业协会、物业服务企业、业主委员会、业主代表等相关单位及人员参加的联席会议制度,协调解决物业管理中的矛盾纠纷。

  删除第十条第二款。

  第二章 物业管理区域

  二、将第十一条修改为:“下列事项由业主共同决定:

  第七条
按照城市规划建设的物业项目,一个物业项目划分为一个物业管理区域,但共用设施设备可以独立的物业项目,可以划分为两个或者两个以上物业管理区域。

  “(一)制定和修改业主大会议事规则;

  第八条
新建物业项目的开发建设单位应当按照规划技术标准配置物业服务用房。物业服务用房的配置应当以方便业主和物业服务活动为原则,并具备通风、采光条件及水、电等基本使用功能。

  “(二)制定和修改管理规约;

  物业服务企业、业主委员会不得擅自改变物业服务用房的用途。

  “(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  第九条
新建物业项目的安全防范、消防、环卫、邮政、通讯等附属设施设备及水、电、气等计量装置的配置,应当符合规范要求并满足物业使用的基本条件。

  “(四)选聘和解聘物业服务企业;

  第十条
住房城乡建设行政管理部门应当配合其他有关部门加强对电梯、消防设施等物业重要附属设施设备的监督管理。

  “(五)筹集和使用专项维修资金;

  第十一条
邮政、通讯、供气等相关企业委托物业服务企业承担附属设施设备的日常巡查、维护工作的,应当签订合同,约定双方的权利义务。

  “(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  第十二条 新建物业项目办理竣工验收备案手续后,方可交付使用。

  “(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

  第十三条
开发建设单位应当在新建物业项目交付使用后30日内,向前期物业服务企业移交下列资料:

  三、将第十二条修改为:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  “业主可以委托代理人参加业主大会会议。

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  “业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  “业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  (四)业主名册;

  “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

  (五)物业管理必需的其他资料。

  四、将第十九条第二款修改为:“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。”

  前期物业服务企业在服务合同终止时,应当将上述资料移交业主委员会或者新确定的物业服务企业;因特殊情况不能移交给前述主体的,上述资料由属地居民委员会代为保管。

  此外,根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”,将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”,并对个别条文的文字作了修改。

  第十四条
开发建设单位、物业服务企业及其他负有物业管理资料保管义务的单位及其工作人员,应当履行职责,防止资料遗失和信息泄露。

  本决定自2007年10月1日起施行。

  第三章 业主大会与业主委员会

  《物业管理条例》根据本决定作相应的修订,重新公布。

  第十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理条例

  物业管理区域面积较大或者人数较多的,可以采取推选楼栋或者单元代表的方式召开业主大会和选举业主委员会。

(2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订)

  第十六条
符合成立业主大会条件的物业管理区域,由该物业管理区域内业主总人数30%以上的业主向街道办事处、乡(镇)人民政府提出成立业主大会的书面申请。

  第一章 总  则

  符合成立条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到书面申请60日内,指导和协助业主成立首次业主大会会议筹备组。

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

  筹备组由业主、街道办事处或者乡(镇)人民政府、派出所、开发建设单位等派员组成。筹备组成员人数应当为单数,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的50%.筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

  第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第十七条 筹备组履行下列职责:

  第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

  (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容;

  第四条 国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则;

  第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

  (三)确认业主身份,核计业主人数及其专有部分面积;

  县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  (四)确定业主委员会委员候选人条件和选举办法;

  第二章 业主及业主大会

  (五)组织产生首届业主委员会委员候选人;

  第六条 房屋的所有权人为业主。

  (六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  第十八条
业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数占总人数2/3以上的业主同意。

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  决定其他共有和共同管理权利事项的,应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上且业主人数占总人数1/2以上的业主同意。

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  第十九条
业主委员会按照国家相关法律法规及业主大会的授权,履行下列职责:

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (二)召集业主大会会议,报告业主委员会行使职权及物业管理实施情况;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (六)督促、协调业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  (八)调解业主与物业服务企业、业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (九)其他职责。

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  第二十条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (一)挪用、侵占业主共有财产;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的利益、报酬;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (三)违规承接本物业管理区域物业服务企业的业务;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (四)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  (五)擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动;

  第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  (六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第二十一条
业主委员会委员存在第二十条行为的,业主大会或者经业主大会授权的业主委员会可以终止其委员资格。

  第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

  第二十二条
20%以上业主提议罢免业主委员会委员的,街道办事处、乡(镇)人民政府在收到申请后10日内,应当书面通知业主委员会在30日内召开业主大会,对是否罢免做出表决决定。业主委员会未按规定时限组织召开业主大会的,可由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开。

  物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  第四章 物业使用与维护

  第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第二十三条
业主、物业使用人在物业管理区域内,禁止下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为:

  第十一条 下列事项由业主共同决定:

  (一)损坏或者擅自改变房屋主体和承重结构;

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)违法搭建建(构)筑物;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)侵占、破坏、处分业主共用部位或者将其改作他用;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)违反管理规约,利用共用部位进行经营;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)存放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或者超过建(构)筑物承载能力的物品;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)制造超过规定标准的噪音、振动;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)违反规定饲养家禽、宠物;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  (八)违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;

  第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  (九)违反规定进行装饰装修;

  业主可以委托代理人参加业主大会会议。

  (十)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

  业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十四条
业主养犬,应当按照相关规定、管理规约进行管理。携犬外出应当拴扣狗带、牵引出门、清理粪便。

  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  养犬行为对其他业主造成骚扰、人身威胁的,受侵害的业主可以向物业服务企业投诉、举报。物业服务企业应当进行劝阻,养犬人拒不听从劝阻且影响其他业主正常生活的,物业服务企业应当及时向有关主管部门报告。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第二十五条
物业管理区域内规划用于停放机动车、非机动车的库(位),应当以出售、附赠或者出租等方式优先满足业主的需要。有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位或者个人。

  第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  第二十六条
鼓励开发建设单位将自持的闲置机动车库(位)有偿提供给小区业主使用。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  第二十七条
利用物业共有部分设置车位的,应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意,并经相关部门批准,但不得占用消防通道及其他安全设施用地。收取的车位费用归全体业主共同所有,业主应当按照约定支付物业服务企业管理服务费用。

  第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

  第二十八条
物业管理区域内停车库(位)严重不足的,经20%以上业主提议,可召开业主大会。经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,在不占用消防通道、城镇公共道路、公共绿地等市政设施及公共配套设施的前提下,经政府相关部门批准后,可以在物业管理区域内增建车库。

  住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

  第二十九条
物业出现应当维修养护的情形时,业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。专有部分保修期满后的维修责任,由业主自行承担,有约定的,从其约定;共有部分保修期满后的维修责任由相关业主共同承担,维修费用由相关业主按拥有物业建筑面积比例分摊。

  业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  发生危及房屋使用安全的紧急情况时,物业服务企业或者其他管理人应当及时报告业主委员会、街道办事处或者乡(镇)人民政府及相关行政管理部门,并组织抢修、更新或者采取应急防范措施,费用由相关责任人承担。

  第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

  第三十条
开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围,承担物业的保修责任。保修期满后,物业专有部分、专有设备的维修养护由业主自行负责。

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  市住房城乡建设行政管理部门应当建立物业质量保修监管机制,督促开发建设单位履行物业质量保修责任。

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  第三十一条
保修期满后,物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用,按国家、省、市住宅专项维修资金管理相关规定列支。未缴存住宅专项维修资金,发生维修相关费用的,由维修所涉及的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  第三十二条
供水、供电、供气、通讯、环卫、邮政等相关企业进入物业管理区域提供服务的,业主、物业服务企业或者其他管理人应当依法予以配合。

  (四)监督管理规约的实施;

  第五章 物业管理服务

  (五)业主大会赋予的其他职责。

  第三十三条
新建住宅物业项目的开发建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。

  第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  第三十四条 新建物业项目的开发建设单位应当向物业买受人明示以下情况:

  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  (一)选聘的物业服务企业;

  业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

  (二)前期物业服务合同;

  第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  (三)临时管理规约;

  管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

  (四)物业管理区域备案资料;

  管理规约对全体业主具有约束力。

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